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09 Nov 2020

【專家樓評】尹志強:租樓都能開心 勿活在「誓死買樓」夢中

都說香港人是樓奴。未曾擁有物業的,買樓儼如人生最最最基本的目標。目標未達,其餘一切生涯規劃都似乎渺無意義。何謂安居樂業?安居之「居」,必須是自置物業嗎?
 
香港人的「自置居所比率」(在整體人口中,居所是自置物業的比率)約在50%,與德法奧瑞典南韓等相若,比澳紐美加日本台灣等低,而新加坡、羅馬尼亞等地的自置居所比率,高達90%以上。
 
卻也有不少自置居所比率比香港低的國家。如荷蘭,45%左右。又如瑞士,更只在30%左右。值得一提的是,根據2020年聯合國報告,瑞士是全球第三最快樂的國家!可見,快樂與否還得建基於許多其他因素(例如:政局穩定、醫療政策、老人政策),居住的是否自置物業,根本不該具有壓倒性作用。
 
租樓居住一樣可以安居樂業。香港的問題是:一方面,住客往往陷入「買好過租」、「租樓等於幫業主供樓」的迷思中。另一方面,香港的租務市場也一直有欠健康,對業主租客都保障不足,使雙方長期處於對立的緊張局面。
 
筆者有以下建議,希望拋磚引玉,集思廣益,進一步活化租務市場,紓緩香港的住宅房屋問題。
 
首先,簡化欠租收樓程序。目前,如果租客長期欠租,業主欲通過法律程序收樓,往往要上土地審裁處,找執達吏,甚至聘請律師,耗費金錢時間,動輒花上兩三個月,期間租金收入損失相當可觀,而且心力交瘁。
 
二,提高租約內容的嚴謹度,加強地理代理在制訂租約上的操守責任,從而提升業主與租客的保障。例如,租約本要求業主租客另外提供聯絡資料,然而,或者是地產代理掉以輕心,或者是業主租客不願合作,結果資料從缺。於是,萬一租客欠租而逃,業主也追究無從。又例如,租約上有關雙方維修責任寫得模糊不清,結果又產生了許多爭拗。也希望在業主租客發生爭拗時,政府有機制發揮更大的調解和規管作用,和氣生財。
 
順帶一提,大中型地產代理行給予地產代理的佣金分成原則,通常是生意總額愈小,分成比例愈小。以一宗月租15,000元的租務為例,業主租客各付相等於半個月租金的佣金,合共15,000元,但地產代理人真正所得,可能只有千餘元至三千元。須知道,促成一宗租務,跟促成一宗買賣,地產代理人所費時間工夫其實相若,收入卻可能有天壤之別,結果,往往只有地產代理新手才願意從事中小型租務生意。就算做,也可能做得不情不願,馬虎了事,孳生後續問題。建議政府立例提高地產代理人在中小型租務生意中的收入分成比例,提高agents用心從事這類生意的意欲。
 
三,傳統上,租約有生死之分,但在生約期間,根本毋須提供任何理由,業主或租客任何一方只要提前若干(通常30天)發出正式通知,即可終止租約。換言之,如果租約兩年,一年死一年生,進入第二年生約期內,實質上雙方已可終止租約,或者改動租金(如若達成不了協議,就乾脆終止租約)。生約的作用,僅靠業主和租客自發遵從,意義不大。建議改良生約的效用,例如規定生約期間不能加租;或由政府每年公布租金升幅指數,規定生約期間租金加幅不能逾越指數。
 
四,由政府統籌紀錄無良業主和租霸名單,以及個案詳情,就如財務機構可以查閱欲借款人的信貸還款紀錄,減少猖獗情況。
 
五,進一步發展租賃管理中介行業,由註冊公司收取費用,代表業主處理放租收租管理維修等。其實香港有不少單位的業主由於身在海外,為怕得不償失,寧願把單位白白丟空。就算放租,也因為身在海外,整個租賃過程中有許多手續都得過且過,馬虎了事,削弱了業主和租客所得的保障。透過推動租賃中介管理行業,可望釋放更多空置單位進入租賃市場。
 
最後,筆者想一勸香港的無樓一族,勿因無樓而萬念俱灰,只活在「誓死買樓」的夢想之中。如果耗盡積蓄,買回一個偏遠的龍床單位;何不租住一個面積合理、交通正常的單位?有樓也好,無樓也好,朋友,其實無阻您安居樂業。一念在您。
 
普縉首席拍賣官 尹志強

(轉載自東網財經 https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20201109/bkn-20201109114500109-1109_00842_001.html)
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