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12/07/2018
張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)
(轉載自星島地產網)
簡談「首置」轉讓限制
行政長官林鄭月娥在施政報告中提及在居屋之上,構建中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」,讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下仍能重燃置業希望。筆者贊同於上月底發布的有關政府邀請市建局將位於馬頭圍道的重建項目改為「首置」先導項目,亦認為項目的主要申請資格合理。但對於項目的轉讓限制卻有不明白之處。
由於項目的定位是「居屋之上,私樓之下」,政府表明其定價的折扣率將較前一個居屋出售計劃低10%-20%。這意味作為「首置項目對象的一批較高收入人士於計劃中所購置的物業,比起居屋存在著更低的資助成份。
我們一般認為資產的私人性質越重,其擁有人使用該資產的權力及自由度應該越大;反之,資助性質越重,限制可能越高。「首置」項目作為公屋至私樓這個由下至上資助成份層層遞減而私有成份層層遞增的階梯中,比居屋更上層,獲取更少資助的台階,其轉讓限制理應是比私樓嚴格,比居屋更為寬鬆。
此外,置業階梯的概念源自於市民能夠在未來逐步改善居住環境的寄望及構想。而行政長官多次強調的「流轉作用」則是置業階梯概念的關鍵部分。在資助房屋中雖然無可避免必須要訂立一定的轉讓限制,但轉讓限制走到極端便會完全終止流轉,故轉讓限制一般都只會維持一段時限。問題是,在「首置」這層置業台階上,是否應該訂立將會增加流轉難度(購入後五年內不可出售或出租、不設回購、不設第二市場等),及比居屋更嚴格的轉讓限制呢?
最後,談及「首置」,筆者相信部分香港市民對同樣是在樓市高峰推出的「夾心階層住屋計劃」依然記憶猶新,希望政府能夠吸取過往教訓,完善「首置」先導項目。
由於項目的定位是「居屋之上,私樓之下」,政府表明其定價的折扣率將較前一個居屋出售計劃低10%-20%。這意味作為「首置項目對象的一批較高收入人士於計劃中所購置的物業,比起居屋存在著更低的資助成份。
我們一般認為資產的私人性質越重,其擁有人使用該資產的權力及自由度應該越大;反之,資助性質越重,限制可能越高。「首置」項目作為公屋至私樓這個由下至上資助成份層層遞減而私有成份層層遞增的階梯中,比居屋更上層,獲取更少資助的台階,其轉讓限制理應是比私樓嚴格,比居屋更為寬鬆。
此外,置業階梯的概念源自於市民能夠在未來逐步改善居住環境的寄望及構想。而行政長官多次強調的「流轉作用」則是置業階梯概念的關鍵部分。在資助房屋中雖然無可避免必須要訂立一定的轉讓限制,但轉讓限制走到極端便會完全終止流轉,故轉讓限制一般都只會維持一段時限。問題是,在「首置」這層置業台階上,是否應該訂立將會增加流轉難度(購入後五年內不可出售或出租、不設回購、不設第二市場等),及比居屋更嚴格的轉讓限制呢?
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