10/10/2019

舊瓶新酒 能醫百病？

港英時期的政府為了應付六、七十年代人口大量增加，發展出多個新市鎮，如沙田丶屯門及荃灣等。當時，發展新市鎮主要是依靠填海及收地兩個主要途徑來獲得土地。有一點需要留意，這些新市鎮是1982年前已開始發展，還是實行換地權益書的年代（換地權益書制度於1983年取消）。

七十年代起，地產商看好香港前景，積極收集換地權益書。那時，新界土地的拍賣及投資，更只接受持有換地權益書的人士參與。因此，換地權益書備受追捧，地產商願意高價購入換地權益書。鑑於換地權益書有價有市，受影響村民甚少反對收地。由此可見，只要賠償符合或超越居民的期望，反對聲音會比較少，更可能樂見收地。收地及新市鎮發展得以順利進行，換地權益書實在功不可沒。

收地賠償在社會各界有不同意見，受影響的居民表示賠償金額不足，賠償金額不能再在同區購回面積相若的居住空間，所以拒絕接受賠償方案。倘若增加賠償金額，則有聲音指出此舉是明益地主。

賠償過多，有利益輸送之嫌；賠償少，則使居民不能有同等的居住空間。亦有意見表示不希望政府以「一呎賠一呎」來換取土地，而是期望政府在賠償時，亦計算地皮的發展潛力，即計算地皮重建時可發展地積比率。既然現金賠償未能符合土地持有者及大眾的期望，政府大可以參考換地權益書的收地方法，再加以改良，相信可以研究出另外一個更好的賠償方法，如土地債券。

顧名思義，用債券的形式是在現今土地欠缺的情况下先批出一個權益，在日後大量填海或使用其他方法獲取土地後再作賠償。因此，現今階段不用糾纏在如何賠地計價等問題先急後緩。此方法亦可使土地持有者並不是以「一呎賠一呎」，更能獲得土地他日發展潛力，希望政府詳加考慮。

普縉 執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典

(轉載自星島地產網)