10 Oct 2018

2018年施政報告 多管齊下增加土地供應 造地需時對樓市影響微

 
〈二零一八年十月十日，香港〉行政長官剛於上午發表2018年施政報告，普縉 集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，新一份施政報告的焦點，是提出在大嶼山東部填海建造人工島，預料提供最多40萬個單位，將可確保本港長遠住宅供應。
 
長期措施
施政報告提出成立專責統籌辦事處，研究在大嶼山與香港島之間的中部水域，填出達1700公頃人工島，提供26萬至40萬個單位。張聖典指出，土地供應專責小組仍未就未來土地供應選項，提交公眾諮詢的正式報告，政府便已決定填海，難以預料社會的反響，加上政府預計首階段填海最快於2025年展開，造地需時，相信措施短期對整體樓市影響有限，但長遠則可確保本港的房屋供應。
 
另外，政府亦會加快研究如何發展棕地，以及重置現有棕地上的作業。張聖典認為，發展棕地的爭議雖然不比填海方案少，但涉及的面積龐大，而且棕地在基建配套及位置方面，會更為可取，支持政府以多管齊下方式，增加土地供應。
 
中短期措施
施政報告提出以公私營合作發展模式，開發近1000公頃由私人持有的農地，並提高農地發展的地積比率，張聖典對此表示歡迎，相信此舉可在短期大幅增加土地供應，加快把閒置土地推出市場，回應社會訴求。惟政府表明新增的住宅樓面面積，不少於六至七成須用作興建資助出售房屋為主的公營房屋，並要繳付十足市值地價，料會削弱對發展商的吸引力。
 
至於公私營房屋比例方面，將會由現時六比四調整至七比三。張聖典認為，反映現屆政府在房屋政策，延續透過資助房屋重建置業階段的理念，協助負擔不起私人住宅樓價的家庭「上車」，相信會令部分沒有逼切住屋需求的家庭，改抱觀望態度，待政府推出資助房屋項目才入市。
 
他又提到，雖然有關做法將令私人住宅供應進一步減少，但市場需求亦會相應放緩，此消彼長的情況下，相信措施對樓價以至地價的影響輕微，在考慮到美國息口上升和環球經濟等因素，預期樓價會保持平穩，長遠仍會向上。
 
過渡性房屋方面，政府提出透過改裝工廈、社會房屋共享計劃、先導計劃等方式，增加短期單位供應，張聖典表示，從過往經驗來看，涉及工廈改裝的難度不小，工廈業主的參與程度取決於政府在放寬政策方面如何配合，措施成效有待觀察，估計涉及的單位數目有限，難以解決現有住屋問題。
 
至於加快重建老舊屋邨、公務員建屋合作社樓宇及大坑西邨，張聖典表示，將有助提高有關項目的地積使用比率，有效善用現有土地資源，惟在安置居民往往遇到難題，持份者在補地價上亦欠缺誘因參與重建，認為政府須提供完善計劃，才能事半功倍。
 
總體而言，政府在這份施政報告中，明確提出多項增加土地供應的方法，但部分造地方案需時，加上未達社會共識，成效仍有待觀察，他建議政府提供合適的政策及資源配合，令土地供應盡快追上社會需求。