20 Mar 2018

成為地王的客觀條件

近年本港地產市道持續暢旺，地產發展商不時以高於市場估算價錢買入地皮。不論在總地價，還是樓面地價方面，金額數目都屢創新高。筆者嘗試以近期高價買入的土地為例，簡單分析一下，一塊地皮如何有機會挑戰地王寶座。

第一，總成交金額細。於去年底，由大鴻輝興業以逾1.3億元投得的上水新樂街小型地皮，呎價高達14000元，出現「麵粉價」遠超「麵包價」情形，創北區新高。筆者分析如下，由於總投資額相對較低，導致買家入場門檻也相對地低，競價者眾，容易引起激烈競爭。此外，由於總金額細，故買家較有能力把投標金額作較大幅度調整，最終很可能推高成交價。

第二，地理位置優勢明顯。鴨脷洲利南道住宅地王，坐擁270度全海景，又鄰近港鐵站，適合作豪宅發展，獲買家龍光地產以志在必得價投得。可見地理位置具優勢，令地皮投資回報增加，亦可促成高價成交。

第三，具稀有性。前身為中環美利 道多層停車場商業地，於去年中，由恒基以約230億元投得，呎價高達50000元，創當時政府賣地地價及呎價紀錄。上述土地屬政府多年來再次推出中環商業地皮，罕有性十分高，造就地皮價值在原有基礎上，得以更上一層樓。

第四，買家的特殊利益。例如同區或毗鄰擁有多個項目及看好個別地區的發展。去年，新世界先後於長沙灣區內投得三幅商業地。鄰近的項目不論在推廣或管理方面都能產生協同效應，提高成本效益，故此亦成為吸引發展商積極投地的原因之一。

以上分析乃筆者從過往經驗作簡單歸納，希望可供大家作通識參考。展望來年，山頂文輝道、九龍高鐵總站上蓋以及啟德舊機場跑道臨海地皮，都大有機會問鼎地王寶座。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網)