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18 Sep 2020

【專家樓評】尹志強:業主如何做到急賣而不賤賣?

業主如急欲賣樓,無論急的原因是甚麼,也不一定要大劈價。所謂天時地利人和。既然急,天時和地利所帶來的利弊影響,就不一定相干了。卻必須一提,自去年起,本港和外圍政經環境風雲詭譎,加之疫情嚴峻,傳統上以「年」計算的樓市起跌循環,近來儼然縮短至以「季」、甚或「月」為單位。換言之,在急促調節之間,仍會有顯而易見的微妙波幅,業主再急,也該密切關注其中的起伏波動。
 
也談地利。物業location的優劣,往往在購入之際已經形勢大定。當然,交通的變化,如屯馬線通車之於啟德;設施的增添,如大型商場開幕之於康城,都有機會成為一時的優勢。但焦急的閣下能否趕上這一陣利好之風,還得視乎時間之神是否眷顧。
 
和生命中的其他範疇一樣,最需要也最值得盡力的,是人力。天命該知,人事也應盡。首先要盡力了解近期的各項相關資訊,消化分析,從而在心底訂定一個目標價範圍,且要有因時制宜的修訂準備。例如近一年半載以來類似物業的成交價、目前放盤單位的叫價,尤要注意面積、座向、樓層相若的單位。如發現異常的成交價,務必設法了解其中的具體內容:凶宅同層?凶宅?內部轉讓?座向?噪音?裝修?保養?全都有助您判斷地產代理和潛在買家提出的低價個案,到底是鋤價伎倆,還是合理理據。
 
二,尊重地產代理。眾所周知,香港地產代理良莠不齊,部分害群之馬實在叫人不想接觸:無日無之的電話轟炸,問題千篇一律,信口開河,粗魯無禮......但無論如何,想要賣出房子,地產代理始終可以是關鍵助緣。大可列個別不良份子入黑名單,敬而遠之,卻不宜粗魯對待所有代理。須知道,放售的單位絕不止閣下一間,代理也是常人,都會捨難取易──如果另一條件相若單位的業主好傾好講,代理自然會優先向客人推薦這單位。一再無理反價,同樣會叫代理退避三舍。
 
但與此同時,在地產代理和潛在買家面前,可以顯露您是實在有心賣樓之人,不是獅子開口、到價才賣的風流業主,卻也切忌露出「急」態。又如非必要,不宜獨家放盤給某一家地產中介。若對物業買賣早有經驗,且有相熟律師,更不妨同時上網自讓,甚至嘗試拍賣。正常而言,始終是客源愈多,競爭愈多,做價愈高。
 
如屬1,000萬元或以下的中小型單位,除非您真的很不願意應付各路代理,或有摯愛親朋從事地產中介業務,否則不宜只委託某一位代理獨家代表。須知道,香港的地產中介往往同時代表買賣雙方,雙邊賺佣。假如業主委託了某位代理為獨家代表,代表買家的代理,生意未成,已早知僅有單邊佣金可賺,推介閣下單位的動力,自然打了折扣。
 
最後,既然心裏早有目標範圍價錢,一旦到價,就不宜錙銖算盡。毋須為了多賣三幾萬而沾沾自喜,也毋須為了少賺三幾萬而耿耿於懷,含恨終生。終究是半由人事半由天,知足常樂。
 
普縉首席拍賣官 尹志強

(轉載自東網財經  https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20200918/bkn-20200918112111773-0918_00842_001.html)
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