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23/11/2018

專家樓評:土地共享先導計劃的利與弊

影片: https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20181123/bkn-20181123150404076-1123_00842_001.html?eventid=402883474cd641ed014ce58efaaf10a4&eventsection=hk_finance

大家好,今天想跟大家談談在2018年施政報告中提出,用以釋放私人農地發展潛力的「土地共享先導計劃」。

計劃開放給所有合資格的私人土地業權人參加,而政府將「分享」當中約7成的新增樓面面積,用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋,其餘約3成則撥歸土地業權人作私人發展之用。

然而,究竟土地業權人能否從計劃中得益呢?筆者來探討一下,一塊不被批准改變土地用途的農地,由於只限於耕作等農業用途,故並無被賦予任何可供發展的地積比率。

除了進行農業經濟活動的土地價值外,即使10年、20年過去,土地能為業權人帶來的利益始終有限(除了對農業操作有濃烈興趣的人士,能享受從中帶來的成就感)。

大家試想想,雖然「土地共享先導計劃」中的土地業權人只能享有約3成的新增樓面面積作私人發展,但土地已由原本的農地,變為約3成新增樓面的私人發展項目。相較之下,計劃對土地業權人而言依然相當有利可圖。

然而,在這個計劃的構思當中,為申請人設立了一些前設條件。計劃規定申請人需「依從所有適用的法定程序及土地行政機制」,換言之,成功獲准作發展的申請仍需符合現時城市規劃上的各種規範,以及沿用規劃方面實際操作上的一些工具和措施。

目前已有不少具備釋放潛力的農地,可在不為周邊環境及市民生活質素帶來負面影響的情況下進行發展,故此,筆者認為,計劃將可在目前住屋供應短缺的情況下協助增加房屋供應,尤其在資助性公營房屋方面。

最後想提醒一下,改劃發展農地牽涉複雜問題及程序,如規劃、景觀、建築設計、排污排水、法定地政程序、環境評估、道路交通等各方面議題。土地業權人往往難以單憑一己之力加以掌握並妥善完成。故筆者建議在進行這類發展之前,必需諮詢及尋求專業可靠的專業顧問協助。

普縉 規劃及發展高級合伙人 黃仲澧

(轉載自東網財經)
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