12/10/2018

樓言縉語：樓市真轉勢來臨？

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對於樓市，最近有兩件事情令大家都在議論紛紛，第一件，是香港多家銀行12年來首次上調最優惠利率；第二件，是私人住宅樓宇售價指數出現下調趨勢。

以上兩者都不禁令人猜測香港樓市價格是否真正開始出現轉勢。筆者嘗試由兩個角度理性分析，未來樓市究竟會出現真正的轉勢抑或只是作出調整？

首先，參考最近一些一手住宅樓盤的銷售表現，兩個分別位於將軍澳日出康城和屯門掃管笏路的大型樓盤，銷情都非常理想。翻查一手住宅物業銷售資訊網的資料，大部分買家依然是以「即供」作為其付款方法，而未有選擇由發展商特別提供的按揭優惠或二按安排。

以上反映現時買家普遍擁有較強的財政實力，有能力支付所需首期。而當買家們趨向於借用二按或類似的特別付款安排時，往往反映市場上的購買力已經出現問題，樓市很可能會出現轉勢的情況。就目前觀察所得，市場暫時仍未出現這種情況。

現時買家當中投資者所佔的比例亦有所下跌。由於香港已經開始跟隨美國加息，而投資者往往對於息口有較高的敏感度，故這種情況相信亦在大家預計之內。

另外，在樓宇售價方面，下調迹象主要出現在大型單位，細單位的售價其實仍在提升。而市場的租金表現更加是錄得全線上升。租金表現能夠直接反映市場用家住屋上的財政負擔能力，亦即是樓市價格的主要承托力。故租金上揚表示樓市較難出現大幅度的調整。

所以，筆者相信第4季的住宅樓市表現只會出現輕微調整，而全年計算可能有跟隨通漲大約5%的升幅。參考過往歷史，正如本港樓市在2014年受外圍情況影響而有所調整，而大概6個月至9個月後，由於租金的表現吸引投資者重新投入市場等因素，樓市便出現反彈情況。就讓大家拭目以待，看看筆者的預測會否實現。

普縉 集團企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典

(轉載自東網財經)