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13/06/2018

熾熱樓市幫兇 - 市建局?

市建局在上月初以每平方呎23,568元,向中西區崇慶里/桂香街發展項目的業主提出收購建議。這個出價水平刷新了市建局過往收購舊樓的呎價紀錄。同時亦引起了社會上一些意見認為市建局協助推高樓價。筆者在此希望分享一下對這種意見的看法。
 
首先,坊間所指市建局協助推高樓價,意思應該是認為市建局收購樓宇的出價水平過高,從而推高項目將來落成後的所謂「麵包價」。其實,市建局整個收購重建程序,自成立以來,一直都有相關的規定及準則作為行動背後的依據。市建局須根據由政府頒佈的《市區重建策略》中訂明的指引,執行市區重建的工作。
 
就收購價來說,市建局須根據受影響業主物業的市值交吉價,加上一筆自置居所津貼,作為收購價。而這筆津貼是以2001年市建局成立時所訂下的,以受影響單位和同區七年樓齡單位的差價作為計算方法。當中經由市建局委託七家測量師行或估價顧問公司,根據過往物業成交數據,對七年樓齡單位價值作出專業評估。故此,當遇到樓市市道暢旺,甚至乎樓價高企的情況,市建局向受影響業主提供的收購價亦自然會「水漲船高」。
 
市建局進行的收購程序有其特定機制和準則,收購價的釐定很大程度上是取決於當時的樓價水平。所以,說市建局收購樓宇的出價水平過高,從而推高樓價,是種「本末倒置」、「倒果為因」的不實講法。
 
香港舊樓數目眾多,不難估計若市建局要持續履行推動香港市區重建、市區更新的工作,必需要有強大的財政資源在背後支持。目前市建局以自負盈虧的方式運作,有必要重視成本效益方面的考慮。我們提出意見前,對事情首先應該正確地、全面地去掌握和理解,否則對個人或社會都只是有害而無益。
 
目前土地供應專責小組的公眾諮詢,正正需要大家提出意見,各位不妨多主動了解及掌握目前土地供應方面的形勢和狀況,為社會帶來真正有益有意義的討論。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網)
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