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30/05/2023

地皮估值的考量

網址: https://www.stheadline.com/columnists/property/3236888/


承接上一篇由筆者同事簡介啟德發展區的規劃由來,今次嘗試淺談該區地皮估值的轉變與及當中的考量。

發展商投得地皮後,由落實建築圖則到完成建築工程,建築期一般都需要4至5年(當然也要視乎項目的發展規模)。一般在完成建築工程之前,發展商在滿足一定的條件下,可向地政總署申請預售樓花。問題是,發展商該如何定價呢? 發展商在入標競投地皮前又是否已經考慮到日後物業開售的價錢呢? 答案是肯定有的,但要留意這並不是唯一的考慮。

以啟德發展區為例,政府當日提出《啟德發展計畫》及《起動九龍東》作為日後整個發展區的主軸,並以CBD 2.0 為主要定位,相關發展範圍涉及總面積約328公頃,當中預計會提供30000伙住宅單位,規劃人口達86500人;商業樓面面積亦超過1400萬方呎,另設酒店發展提供約64000間酒店房間以支援國際郵輪碼頭,以及總共約110公頃,包括國際級體育園的文娛康樂休憩空間。除此之外,另一賣點是2011年由政府提出,用以連接觀塘商貿區﹑郵輪碼頭﹑都會公園﹑啟德站前廣場及九龍灣商貿區的環保連接系統 (即單軌鐵路);此項目並非單純定位為公共交通工具,同時亦是地標之一。乘客可以從高架列車車廂飽覽維多利亞港的景致,提升觀光體驗。

以上種種規劃願景,加上地契發展條款﹑預期落成物業定位﹑本地買家需求及購買力﹑交通配套﹑經濟發展以及未來人口組成等因素,都會列入發展商出價競投地皮的考慮清單之內。

回到地皮估值,在啟德地段首先推出市場的是於2013年初招標、現落成為啟德1號的「港人港地」地皮。當年地皮招標時,周邊新建住宅成交實用呎價介乎每方呎15000至18000元,若發展商以此為基礎,計及建築成本﹑融資成本﹑專業服務費用﹑市場推廣成本﹑發展利潤(即承擔發展的商業風險,例如市場及成本風險等)及地契發展條款限制等因素,並期望配合沙中綫(現為屯馬綫)的局部通車,以每方呎地價平均約5150元投得地皮。此後推出招標的4幅住宅地皮,由於可建樓面面積﹑與車站距離到景觀都不盡相同,但每方呎地價仍上升至5300元以及最高的6500元。 

時間跳到2016年10月,內地資金進軍香港投資版圖,以每方呎地價13500元投得啟德第1K區3號住宅地皮,並於隨後數個月內同一資金以接近的每方呎地價投得毗連的3幅住宅官地,戰略意味濃厚,亦可以看成該區發展潛力正逐漸顯現,包括即使未來區內新供應增加,但預料樓價仍將有較大上升空間。參考同年8月開售的啟德1號,當時平均呎價介乎14000至18000元。為何發展商出價可以那麼的進取? 說穿了,還是供求失衡的事實。 

根據差估署過往的報告指出,2015及2016年預測的私人住宅單位落成量為13290個和18200個,而實際落成量分別為11280個和14595個,空置率則維持3.7%至3.8%,反映推出的住宅單位接近被市場完全吸納。儘管政府卡2015年進一步收緊按揭措施,並推出需求管理措施令樓價稍稍回落,但隨着環球經濟環境改善和貨幣環境的超低利率,引致資金流入,本地樓價升勢持續強硬,其中2015年整體樓價相比2014年,按年上升了16%;2017年樓價更比2014年上升了30%。

住宅單位現階段仍屬於商品。在有價有市有規劃願景的情況下,不難理解發展商出高價投地的原因。

普縉總監(估值及諮詢)李雋傑

(轉載自星島頭條專欄)
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