空置稅助穩樓價？

早前筆者討論了空置單位即已落成但未售出的單位的兩大類別，本文希望繼續探討一下9000個單位這數字和針對這類於一手市場待售的住宅單位而推行的一手空置稅對香港整體樓市的影響。

首先，根據政府過去5年同期的數據，那批於當年落成而又未售出的單位約佔該年所有已落成的私人住宅單位數量的14%至28%。雖然此類貨尾單位數量近年有所上升，由2014年6000個增加至2018年的9000個(增幅達50%)，但已落成私人住宅數量亦由2014年起的1.57萬個逐年增長至2018年的2.1萬個，增幅亦達34%。

值得一提的是，根據政府的定義，凡是已獲得屋宇署發出的入伙紙便會歸納成已落成單位，因此不能排除某些單位要另外再進行工程才能達到交樓的水平。政府亦曾在書面回覆中指出這9000個貨尾單位是包括一些被發展商自用或出租(例如服務式公寓)的單位。

綜合以上幾點，筆者認為，9000這數字實為發展商的正常存貨數量，難以直接認為發展商有意囤貨，但一手空置稅依然有預防效用，能配合已實施的修改預售樓花同意方案去防止發展商在將來嘗試囤積單位或以「唧牙膏」形式售樓。

雖然有評論擔心發展商或許會將這稅項轉嫁至消費者，但先撇除9000個貨尾單位中的豪宅單位，就普遍位於市區，單位個別條件未如理想的單位而言，如該單位原本定價已與該項目其他單位定價相若，新定價再另加空置稅的話，相信單位會更難出售。就算如發展商願意繼續持貨並繳付稅項，然而，應課差餉租值的200% (樓價5％)實非小數目，相信如非本身單位銀碼較大，發展商也可能會更傾向減價務求早日出售貨尾單位。

筆者認為，大部分發展商賣樓均追求貨如輪轉，定價會再因應市況調整，所以相信一手空置稅是能促使發展商出售手上貨尾，有助理順本港樓價和整體供應。

張聖典
普縉 執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自信報財經新聞)