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19 Sep 2018

普縉集團發表《土地供應公眾諮詢意見書》

目前社會所聚焦討論的十八個土地供應選項,目標為解決現時香港可供發展土地的需求。作為一個國際化都會,懂得巧妙運用土地的不同特性尤為重要。政府在著意增加土地供應的同時,應將各種不同類型的土地用途一併考慮,以求達致一個更可持續的生活環境及更平衡的經濟發展,以免浪費這次深入探討本港土地資源問題的難得時機。
 
十八個選項裡,我們贊成應先大力推動利用私人新界農地儲備、填海發展以及於新界發展更多新發展區,並大致上贊同發展棕地、增加「鄉村式發展」密度、重置葵青貨櫃碼頭、開發郊野公園邊陲地帶以及重置或整合佔地廣的康樂設施。短期內則認為可借助放寬地積比率紓緩整體土地供應壓力。
 
我們認為,政府應以多管齊下的方式為住屋供應短缺困局及可持續的土地供應尋找出路。
 
 
建議政府考慮:
 
調高九龍及新界新發展區地積比率
 
九龍及新界地積比過往曾因人口密度及地區基建發展不足而被調低。隨著近年九龍及新界地區經濟活動增加及交通配套條件漸趨成熟,我們認為可以將九龍及新界「最高住用地積比率」提升至與港島區劃一水平,並考慮重新檢視香港「發展密度分區」的地理分界,適當調高其他發展區的地積比,以及相應放寬樓宇的高度限制。
 
現時鄉郊地帶地積比率偏低的問題主要是源於道路的承載能力和城市設計的考量。假如政府可以研究出更便捷的擴闊道路機制,甚至容許私人參與擴建,我們認為政府可以嘗試計劃將原有鄉郊住宅發展密度分區的地積比率整體提高一倍或以上,從而在無須大幅更改具爭議性的準則條款下更有效地使用土地資源。
 
十八個土地供應選項中,無論磋商收地及填海造地等都需時頗長,但調高地積比則可在短時間內增加可供發展的總樓面面積,有助紓緩部分土地短缺的壓力。
 
預料上調地積比,尤其在舊樓密集的市區,能夠同時為重建項目提供誘因,加快市區重建發展的步伐,同時為政府庫房帶來額外收益。
 
同時增加公共空間 帶動社會效益
 
調高地積比意味增加住房比例,同時亦可藉此提升市民的生活質素。根據現行規劃制度,在提高市區地積比率的同時,會增加區內的「政府、機構或社區設施」用地及公眾休憩空間。建議政府可以檢視當中比例,令社會從中享受更大得益,達到共贏局面。
 
政府可就發展商同意於發展項目內提供更多上述空間制訂指引,並提供部分豁免樓面面積作為誘因,甚至規定發展一方在提出規劃申請時必須符合指定相關要求,在政策層面協助達到在提高地積比的同時創造更多社會利益。
 
以基建帶動城市發展
 
現屆政府經常強調要具備「拆牆鬆綁」的思維,鑒於目前庫房良好的財政狀況,政府應考慮是否加快採用以基建帶動發展的模式促進釋放土地發展潛力。
 
就新界私人土地問題 建立需求主導的協作機構
 
一般而言,大型的土地發展現時由規劃署及土木工程拓展署合作統籌各有關部門處理,規模較小的土地則多為私人發展,往往成為減慢土地發展進程的其中一個主要原因。
 
我們建議專門針對規模較細的新界私人土地,成立一個以需求主導處理複雜地方土地事宜的「新界土地發展機構」,透過建立常駐地區辦事處,與地區人士建立長遠而緊密的溝通渠道,作為地方土地事宜中各方的中間人,發揮潤滑作用,就個別情況提出建議解決辦法,為長期僵化的土地問題談判打開缺口。
 
上述機構可以直接由政務司司長管轄。架構內邀請不同界別的專業人士、鄉議局成員及其他關注團體,跨部門、跨專業和跨政策範疇地處理複雜的地區問題。並以平衡私人市場權益為原則,通過「社區/地方營造」方式,協調土地業權人之間的矛盾和衝突。
  
填海建立土地儲備 利用新土地試行不同概念
 
目前香港暫未能提供可即時使用的熟地供應,隨著經濟發展的不確定性,在1,200公頃土地需求的基礎上,政府可再為土地儲備訂立前曕性的硬指標,例如規定政府以填海方式至少需每年增加20-40公頃的閒置熟地儲備,並每五年對指標作出檢討和調整,落實為香港長遠的土地需求建立儲備。
 
建立土地儲備,除了可按需求在短時間內供應土地外,亦可以規劃部分土地用作新概念試驗區(Experiment Field),例如試行「智慧城市(Smart City) 2.0」概念,進行智能化、自動化、機械化、物聯網化、深度生態化,以及完全低碳的綠色環保社區試驗計劃等。
 
另外,重新啟動填海計劃需要大量填料,建立土地儲備能夠使填海計劃變得具持續性,有助處理及吸納本地更多廢料垃圾,紓緩本地堆填區的極沉重負荷。
 
善用原有配套 發揮內河碼頭用地策略性地理優勢
 
香港內河碼頭用地近鄰珠江三角洲及香港國際機場,屬於少數具備天然獨特地理優勢的珍貴土地資源。鑒於目前原有配套,若用作發展物流,與珠江三角洲進行貿易相關的活動,將能對香港未來經濟產生長期效益的作用。故我們不建議將其用作住屋發展。政府需考慮用地是否更應用作為對香港經濟有增值作用的土地儲備,並且儘快就此作深入探討,對利用上述內河碼頭用地作不同用途進行持份者諮詢,及就其可能產生的影響進行綜合性評估。
 
 
土地短缺以及其所帶來的問題近年成為一直困擾香港的議題。要解決目前迫切的土地供應困局,必須以多管齊下的方式尋找解決辦法。但同時需配以更全面的視野,考慮如何更有效地運用本地有限的土地資源去滿足短、中、長期的龐大土地需求。
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